Achat-revente
La marge d'un marchand de biens n'est pas la différence de prix
Un écart de 60 000 € entre l'achat et la revente ne fait pas 60 000 € de marge. Les frais d'acquisition, le chantier, les mois de portage, la commercialisation et l'impôt se prélèvent avant vous. Voici le calcul complet, et l'avertissement qui doit précéder la première opération.
Acheter pour revendre est une activité, pas un placement
L'achat d'un bien en vue de sa revente relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas de la plus-value des particuliers. Une opération isolée peut passer ; répétée, elle est requalifiée en activité de marchand de biens, avec imposition rétroactive au titre des BIC, TVA rappelée et pénalités. L'administration ne fixe pas de seuil chiffré : elle apprécie l'intention spéculative, la fréquence des opérations et l'ampleur des travaux.
Concrètement : une structure déclarée dont la forme détermine l'imposition, un comptable, une assurance décennale du côté des artisans et un banquier qui finance du portage court. C'est ce que le simulateur affiche à côté du chiffre, parce qu'une stratégie plus rentable mais hors de portée n'est pas un conseil. Rien de ceci ne remplace l'avis d'un avocat fiscaliste sur votre situation.
Les six postes qui font la marge
Une opération de revente n'a pas de loyer pour amortir ses erreurs : chaque poste oublié se paie intégralement à la sortie. Voici ceux que le simulateur compte, et que les calculs de coin de table négligent le plus souvent.
Les frais d'acquisition
Environ 7,5 % dans l'ancien, dont l'essentiel en droits de mutation non récupérables. Un régime de marchand de biens permet dans certains cas des droits réduits en échange d'un engagement de revendre : le simulateur le prend en compte, avec la contrainte de délai qui l'accompagne.
Le chantier, et son dépassement
Le budget travaux saisi, mais aussi la durée : chaque mois de chantier consomme du portage. Une estimation à partir du bâti et du DPE sert de point de départ quand vous partez d'une annonce, à corriger dès que vous avez des devis.
Les frais de portage
Intérêts du crédit, taxe foncière, assurances, charges de copropriété, énergie du chantier : tout ce qui court entre la signature et la vente. Comptés mois par mois plutôt qu'au forfait, parce que trois mois de retard changent le résultat.
La TVA
Hors champ, sur marge, ou sur le prix total avec droit à déduction : trois régimes possibles selon l'ancienneté du bien et l'ampleur de la restructuration. C'est le paramètre le plus lourd de l'opération et celui qui décide le plus souvent de sa viabilité.
La commercialisation
Honoraires d'agence, diagnostics obligatoires, home staging éventuel, et surtout le délai de vente. Un bien qui reste six mois sur le marché ne coûte pas seulement des honoraires : il continue de porter.
L'impôt sur le résultat
Impôt sur les sociétés sur le bénéfice de l'opération, aux taux en vigueur, puis fiscalité de la distribution si vous sortez les fonds. Le simulateur distingue le résultat de la société de ce que vous percevez personnellement.
Une opération lue jusqu'à la marge nette
Une maison achetée 220 000 €, 60 000 € de travaux sur huit mois, revendue 320 000 € après quatre mois de commercialisation. L'écart apparent est de 100 000 €. Voici ce qu'il en reste, hors champ de TVA, avec un financement à 4,2 % sur douze mois de portage effectif.
| Poste | Montant | Marge restante |
|---|---|---|
| Écart achat / revente | + 100 000 € | 100 000 € |
| Frais d'acquisition (7,5 %) | − 16 500 € | 83 500 € |
| Travaux | − 60 000 € | 23 500 € |
| Portage 12 mois (intérêts, TF, assurances) | − 11 200 € | 12 300 € |
| Commercialisation (honoraires 4 %, diagnostics, mainlevée) | − 14 300 € | − 2 000 € |
| Résultat avant impôt | — | − 2 000 € |
Une opération qui semblait dégager 100 000 € finit dans le rouge, sans qu'aucun poste ne soit aberrant : les frais d'acquisition et la commercialisation à eux seuls consomment 30 800 €. C'est le mécanisme habituel des opérations qui déçoivent, et il ne se voit pas sur une addition à deux lignes. La contrepartie est encourageante : il suffit de négocier 2 000 € de moins à l'achat pour revenir à l'équilibre, et 25 000 € de moins dégagent près de 27 000 € avant impôt, parce que chaque euro économisé à l'achat économise aussi ses droits de mutation. Le simulateur permet de tester ce levier, et celui du régime de TVA, sur la même opération plutôt que de conclure à l'aveugle.
La division en lots : plus de valeur, plus de conditions
Découper une maison en trois appartements ou un grand plateau en deux lots relève de la même logique, avec un multiplicateur : le prix au mètre carré d'un petit lot dépasse presque toujours celui du bien entier, ce qui crée la marge. En échange, il faut un géomètre pour l'état descriptif de division, un règlement de copropriété, la conformité aux surfaces habitables minimales, et l'accord de l'urbanisme.
Le risque est d'une autre nature que celui de la revente simple : la division peut être refusée après l'achat. Certaines communes encadrent la division de logements pour lutter contre l'habitat indigne, et un plan local d'urbanisme peut imposer des places de stationnement qu'un terrain contraint ne permet pas de créer. Le simulateur chiffre la revente lot par lot, avec les délais de commercialisation échelonnés, et affiche cette exigence à côté du résultat.
Vendre trois lots ne se fait pas le même mois : le portage continue sur le dernier lot invendu, et c'est fréquemment lui qui décide du résultat final.
Et si vous gardiez le bien ?
La revente n'est pas toujours le meilleur usage d'une bonne acquisition. Une calculette publique donne le rendement et l'effort mensuel du même bien mis en location, sans créer de compte, en une minute.
Calculer le rendement locatifPour aller plus loin
Questions fréquentes sur l'achat-revente
Comment calcule-t-on la marge d'une opération d'achat-revente ?
Prix de revente, moins prix d'achat, moins frais d'acquisition, moins travaux, moins frais de portage, moins frais de commercialisation, moins impôt. La marge brute — la simple différence entre revente et achat — n'a aucune valeur décisionnelle : sur une opération de dix-huit mois, les frais d'acquisition, les intérêts du crédit et l'impôt sur les sociétés absorbent régulièrement plus de la moitié de l'écart apparent.
Faut-il créer une société pour faire de l'achat-revente ?
En pratique oui, dès que l'opération se répète. L'achat en vue de la revente est une activité commerciale par nature : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux, et une société soumise à l'impôt sur les sociétés est la structure habituelle. Un particulier qui enchaîne les opérations en son nom propre s'expose à une requalification en activité professionnelle, avec redressement rétroactif sur les années concernées. Ce n'est pas une subtilité de comptable : c'est la première question qu'un banquier posera.
La TVA sur marge, comment fonctionne-t-elle ?
Trois situations, trois résultats très différents. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans revendu sans travaux lourds sort du champ de la TVA. La revente d'un immeuble neuf ou lourdement restructuré est soumise à la TVA sur le prix total, avec droit à déduction sur les travaux. Entre les deux, la TVA sur marge s'applique à la seule différence entre achat et revente. Le passage d'un régime à l'autre fait varier le résultat net d'une opération dans un rapport de un à plusieurs : c'est le paramètre le plus lourd du calcul, et le plus souvent négligé.
Combien de temps immobilise une opération d'achat-revente ?
Il faut compter le délai de purge des offres et la signature, la durée du chantier, puis la commercialisation et le délai de vente. Douze à vingt-quatre mois sont courants sur une opération de rénovation, et chaque mois supplémentaire coûte des intérêts, de la taxe foncière, des assurances et des charges de copropriété — les frais de portage. Le simulateur les compte mois par mois plutôt que d'appliquer un forfait, parce que trois mois de retard de chantier ne sont pas un détail de trésorerie.
Vaut-il mieux revendre ou louer un bien après travaux ?
Cela dépend de ce que vous cherchez : la revente libère du capital rapidement mais paie l'impôt tout de suite, la location étale le gain et le fait porter par la revalorisation à long terme. Les deux ne se comparent pas avec les mêmes indicateurs, puisqu'une opération de revente ne perçoit aucun loyer. Le comparateur de stratégies ramène les deux à trois grandeurs communes — capital net à l'horizon, effort mensuel maximal, capitaux propres immobilisés — pour que la comparaison ait un sens.
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