Investissement immobilier
Savoir ce qu'un bien rapporte vraiment, avant de signer
Un rendement affiché sur une annonce ignore l'impôt, la vacance et le coût du crédit. Thervy projette vingt ans d'exploitation par défaut, un horizon que vous pouvez allonger, applique le régime fiscal que vous retenez, calcule la plus-value à la revente et éprouve l'opération quand les loyers manquent. Gratuit, à partir d'une simple annonce.
Calculette de rendement locatif
Quatre grandeurs que vous pouvez recalculer à la main, sans compte et sans e-mail : le rendement brut, le rendement net de charges, la mensualité de crédit et l'effort de trésorerie mensuel. C'est le point de départ d'un tri rapide entre plusieurs biens, pas une décision d'achat.
Votre projet
Les valeurs de départ sont un exemple. Remplacez-les par les vôtres, le résultat suit.
Résultat
10 200 € de loyer annuel sur 208 500 € investis
Charges et taxe foncière déduites. Avant impôt et avant crédit.
Pour 178 500 € empruntés
Ce qu'il faut ajouter chaque mois. Avant impôt.
L'impôt, d'abord. Sur un même bien, le micro-foncier, le régime réel et le LMNP amorti n'aboutissent pas au même résultat : l'écart annuel se compte couramment en milliers d'euros, et il change le signe de la trésorerie. Un chiffre présenté comme « net » sans fiscalité est le raccourci le plus répandu du secteur.
Sont aussi absents : la vacance entre deux locataires, le risque d'impayé, l'assurance emprunteur, la revalorisation du bien, la plus-value à la revente et l'usure du logement sur vingt ans. Autant de lignes qui décident si l'opération tient.
Obtenir le calcul complet, gratuitementProjection sur vingt ans ou l'horizon que vous fixez, fiscalité de votre régime, plus-value et tests de résistance.
Quatre outils, quatre questions
Un investisseur ne pose jamais une seule question. Combien ce bien rapporte-t-il si je le loue ? Combien s'il est revendu après travaux ? Laquelle des deux vaut mieux ? Et parmi mes dix annonces en favori, laquelle mérite une visite ? Chaque outil répond à l'une d'elles, sur les mêmes données.
Calcul du rendement locatif
Du rendement brut au cash-flow après impôt : les quatre étages du calcul, et celui que la plupart des annonces oublient.
En savoir plusAchat-revente et marchand de biens
Marge nette, TVA sur marge, frais de portage et risque de requalification : ce que la revente exige avant de rapporter.
En savoir plusLouer ou revendre : comparer les stratégies
Longue durée, meublé de tourisme, achat-revente, division en lots : quatre métiers comparés sur le même bien.
En savoir plusComparer des annonces d'investissement
Un seul profil d'investisseur appliqué à toutes vos annonces, pour trier par ce qui reste en poche et non par le prix affiché.
En savoir plusCe que l'outil calcule vraiment
Comparer une location sur vingt ans à une revente sur dix-huit mois ne peut pas se faire avec les indicateurs habituels : un rendement locatif n'a aucun sens sur une opération qui ne perçoit pas de loyer, et un taux de rendement interne sur dix-huit mois s'annualise en un nombre à deux chiffres qui écrase tout le reste. Chaque stratégie est donc ramenée à trois grandeurs qui, elles, se transportent d'un métier à l'autre.
Le capital net à l'horizon
Ce qu'il vous reste en poche à la date que vous fixez, tout payé : crédit remboursé, impôt sur les loyers acquitté, impôt sur la plus-value déduit, frais de vente compris. C'est la seule mesure du gain qui ne dépende pas de la durée de l'opération.
L'effort mensuel maximal
Non pas l'effort moyen, mais celui de la pire année. Une opération dont la trésorerie moyenne est équilibrée peut réclamer six cents euros par mois la troisième année, celle où les travaux sont payés et le locataire pas encore trouvé. C'est ce mois-là qui fait renoncer.
Les capitaux propres immobilisés
Le montant de votre épargne bloqué dans l'opération au moment le plus tendu. La stratégie qui laisse le plus de capital n'est presque jamais celle qui en immobilise le moins : c'est précisément cet arbitrage que l'outil montre, au lieu de le masquer derrière une note globale.
Ce que l'outil ne promet pas
Un simulateur d'investissement qui n'annonce aucune limite est un argument commercial, pas un instrument de mesure. Voici les nôtres, écrites avant que vous ne les découvriez.
Aucune prédiction de marché. La revalorisation du bien est une hypothèse que vous choisissez, prérenseignée à un niveau prudent, et le prix de revente affiché en découle : c'est un scénario, jamais une valeur constatée.
Aucune garantie de louer. La vacance et les impayés sont des paramètres, pas des certitudes. Quand vous ne souscrivez pas de garantie loyers impayés, l'outil vous prévient que ce risque n'est modélisé nulle part.
Aucun conseil fiscal personnalisé. Les régimes sont appliqués selon les règles en vigueur, avec leurs plafonds, leurs amortissements et leurs reports de déficit, mais votre situation personnelle — foyer fiscal, autres revenus fonciers, prélèvements sociaux déjà engagés — appartient à votre comptable.
Aucune substitution au diagnostic. Le DPE affiché sur une annonce reprend la donnée publique de l'ADEME quand elle existe, et une estimation à partir du bâti sinon. Seul un diagnostiqueur certifié établit le DPE officiel.
Un exemple lu jusqu'au bout
Un T3 de 62 m² acheté 180 000 €, 15 000 € de travaux, 13 500 € de frais d'acquisition, loué 850 € par mois. Coût total de l'opération : 208 500 €. Le rendement brut ressort à 4,89 %, et c'est le chiffre que porterait l'annonce.
| Étage du calcul | Ce qui est retiré | Résultat |
|---|---|---|
| Loyer encaissé | — | 10 200 € |
| Rendement brut | Rien. Loyer divisé par le coût total. | 4,89 % |
| Net de charges | Charges non récupérables 900 €, taxe foncière 1 100 € | 3,93 % |
| Après crédit (mensuel) | Mensualité de 1 035 € pour 178 500 € empruntés sur 20 ans à 3,5 % | − 352 €/mois |
| Après impôt | Dépend du régime retenu : c'est ici que l'écart se creuse | À calculer |
Le rendement brut de 4,89 % et l'effort réel de 352 € par mois décrivent la même opération. Le second est celui qui se prélève sur votre compte, et il n'inclut toujours pas l'impôt. En micro-foncier, l'abattement de 30 % laisse une base imposable que le crédit ne réduit pas ; au régime réel, les intérêts et les travaux d'entretien sont déductibles et peuvent créer un déficit imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, le solde se reportant dix ans sur vos seuls revenus fonciers ; en meublé au réel, l'amortissement du bâti neutralise souvent l'imposition pendant plusieurs années, au prix d'une plus-value plus lourde à la sortie depuis la loi de finances 2025. Trois trajectoires, un seul bien. Ce troisième étage est exactement ce que le simulateur complet calcule, année par année, jusqu'à la revente.
20 ans
de projection année par année, horizon ajustable
4
stratégies comparées sur le même bien
0 €
les outils sont gratuits
DVF · ANIL
données publiques, sources affichées
De l'annonce au calcul, sans ressaisie
Collez l'adresse d'une annonce ou partez de vos favoris : le prix, la surface, la ville, le DPE, le budget travaux estimé, les aides mobilisables et le loyer de référence du secteur sont préremplis. Chaque valeur indique d'où elle vient, et vous corrigez celles que vous connaissez mieux que la base de données.
Le trajet fonctionne dans les deux sens : depuis une annonce, un lien mène directement au simulateur du bien ; depuis un simulateur, vous choisissez une annonce parmi vos favoris sans quitter l'écran.
Approfondir chaque question
Questions fréquentes sur l'investissement locatif
Quel rendement locatif viser en 2026 ?
Il n'existe pas de seuil universel, parce que le rendement seul ne dit pas si l'opération tient. Un bien à 4 % dans une métropole tendue, financé sur vingt-cinq ans, peut dégager une trésorerie positive et se revendre facilement ; un bien à 9 % dans une commune en déprise peut coûter de l'argent chaque mois une fois la vacance et les impayés pris en compte, et ne pas trouver d'acquéreur. La question utile est celle de l'effort mensuel que vous pouvez soutenir sans arbitrage douloureux, et du capital qu'il vous restera à l'horizon que vous vous fixez.
La différence entre rendement brut et rendement net, concrètement ?
Le brut divise le loyer annuel par le coût total de l'opération. Le net retire les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance et la gestion. Reste ensuite le net-net, qui retire l'impôt, et c'est celui-là qui décide. Entre un brut affiché à 7 % et le net après impôt, la perte de deux à trois points est ordinaire ; sur un régime mal choisi, elle est plus lourde.
Faut-il une société pour investir dans l'immobilier ?
Non pour la location nue ou meublée classique : la détention en nom propre suffit et reste la plus simple. Oui en pratique pour l'achat-revente répété, parce que l'activité est commerciale par nature, imposée à l'impôt sur les sociétés, et qu'un particulier qui enchaîne les opérations s'expose à une requalification fiscale rétroactive. Le comparateur de stratégies affiche cette exigence à côté du chiffre, parce qu'une stratégie plus rentable mais hors de portée n'est pas un conseil.
Les outils d'investissement Thervy sont-ils payants ?
Non. Le simulateur de rendement locatif, le simulateur d'achat-revente, le comparateur de stratégies et le comparateur d'annonces sont inclus dans le compte particulier gratuit. Aucune carte bancaire n'est demandée à l'inscription.
Thervy remplace-t-il un comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine ?
Non, et l'outil ne s'y substitue à aucun moment. Il chiffre une hypothèse, nomme les hypothèses qu'il a retenues à votre place et signale ce qu'il ne modélise pas. C'est le document que vous apportez à votre banquier, votre comptable ou votre conseiller pour discuter de chiffres plutôt que d'intuitions. La décision, l'engagement et la responsabilité restent les vôtres.
D'où viennent les données utilisées pour préremplir une annonce ?
Des bases publiques : les transactions DVF pour les prix au mètre carré du secteur, les loyers de référence de l'ANIL, le DPE de l'ADEME et les caractéristiques du bâti issues de la BDNB. Chaque valeur préremplie indique sa source et son périmètre géographique, et une médiane départementale utilisée faute de donnée communale le dit explicitement au lieu de passer pour une donnée locale.
Passez du rendement brut à la décision
Créez votre compte particulier gratuit et accédez aux quatre outils, au préremplissage depuis les annonces et à la projection complète après impôt. Sans carte bancaire, sans engagement.