Rendement locatif
Du rendement brut au cash-flow après impôt
Une annonce affiche un rendement brut. Votre banquier regarde la trésorerie. Le fisc regarde autre chose encore. Ces trois chiffres décrivent le même bien et ne se ressemblent pas : voici comment on passe de l'un à l'autre, et lequel décide.
Les quatre étages du calcul
Le mot « rendement » désigne au moins quatre grandeurs dans les conversations d'investisseurs, et l'écart entre la première et la dernière suffit à faire d'une bonne affaire une opération à perte. Les nommer séparément est le préalable à toute comparaison honnête.
1. Le rendement brut
Loyer annuel divisé par le coût total de l'opération. Il ne retire rien. Sa seule vertu est de permettre un tri rapide entre vingt annonces, à condition de le calculer sur le coût total et non sur le prix affiché : frais de notaire et travaux compris, un rendement de 5,7 % retombe souvent à 4,9 %.
2. Le rendement net de charges
Le même calcul, une fois retirées les charges de copropriété non refacturables, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant et l'éventuelle gestion locative. Comptez sept à dix points de pourcentage du loyer pour la gestion, et une taxe foncière qui pèse souvent l'équivalent d'un mois de loyer.
3. La trésorerie mensuelle
Ce qui entre et sort de votre compte : loyer, moins charges, moins mensualité de crédit. Ce n'est plus un rendement mais un montant en euros, et c'est celui que vous ressentez. Il est fréquemment négatif les premières années, ce qui n'est pas anormal : la mensualité rembourse du capital, qui reste votre patrimoine.
4. Le résultat après impôt
L'étage décisif, et le seul que les annonces n'affichent jamais. Il dépend du régime retenu, des travaux réalisés, de la part d'intérêts dans la mensualité et de votre tranche marginale d'imposition. Sur un même bien, l'écart entre deux régimes atteint couramment plusieurs milliers d'euros par an.
Vos quatre étages, sur vos chiffres
Les valeurs de départ sont celles de l'exemple qui suit : un T3 à 180 000 €, 7,5 % de frais, 15 000 € de travaux, 850 € de loyer. Remplacez-les par les vôtres et les trois premiers étages se recalculent. Le quatrième, le résultat après impôt, demande un régime fiscal et n'est donc pas ici.
Votre projet
Les valeurs de départ sont un exemple. Remplacez-les par les vôtres, le résultat suit.
Résultat
10 200 € de loyer annuel sur 208 500 € investis
Charges et taxe foncière déduites. Avant impôt et avant crédit.
Pour 178 500 € empruntés
Ce qu'il faut ajouter chaque mois. Avant impôt.
L'impôt, d'abord. Sur un même bien, le micro-foncier, le régime réel et le LMNP amorti n'aboutissent pas au même résultat : l'écart annuel se compte couramment en milliers d'euros, et il change le signe de la trésorerie. Un chiffre présenté comme « net » sans fiscalité est le raccourci le plus répandu du secteur.
Sont aussi absents : la vacance entre deux locataires, le risque d'impayé, l'assurance emprunteur, la revalorisation du bien, la plus-value à la revente et l'usure du logement sur vingt ans. Autant de lignes qui décident si l'opération tient.
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Le même bien, quatre résultats
Un appartement de 62 m² acheté 180 000 €, 13 500 € de frais d'acquisition, 15 000 € de travaux d'entretien, loué 850 € par mois hors charges. Financement sur vingt ans à 3,5 % avec 30 000 € d'apport. Voici la même opération lue à ses quatre étages.
| Étage | Ce qui est retiré | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | Rien | 4,89 % |
| Rendement brut sur le prix seul | Rien, mais frais et travaux oubliés au dénominateur | 5,67 % |
| Rendement net de charges | Charges 900 €, taxe foncière 1 100 € | 3,93 % |
| Trésorerie mensuelle | Mensualité de 1 035 € pour 178 500 € empruntés | − 352 €/mois |
| Résultat après impôt | Dépend du régime : micro-foncier, réel ou meublé amorti | À calculer |
La deuxième ligne mérite un arrêt : c'est le chiffre le plus souvent mis en avant, et il surestime le rendement de près de huit dixièmes de point en oubliant simplement de compter ce qu'on a payé. Quant à la dernière ligne, elle n'est pas laissée en suspens par prudence rhétorique : en micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % laisse une base imposable que les 15 000 € de travaux ne réduisent pas ; au régime réel, ces mêmes travaux créent un déficit imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an — les intérêts d'emprunt en sont exclus et ne s'imputent que sur les revenus fonciers — le solde se reportant dix ans ; en meublé au réel, l'amortissement du bâti sur trente ans et des travaux sur dix ans annule fréquemment l'imposition sur la première décennie, mais depuis la loi de finances 2025 ces amortissements se réintègrent dans le calcul de la plus-value à la revente. Trois trajectoires, un seul appartement.
Ce que le simulateur prend en compte
- Vingt ans d'exploitation année par année par défaut, loyer indexé, horizon ajustable
- Micro-foncier, régime réel nu, LMNP au réel, micro-BIC meublé et tourisme, SCI à l'IR ou à l'IS
- Amortissement par composants du bâti, des travaux et du mobilier
- Déficit foncier reportable, avec son plafond d'imputation
- Plus-value à la revente, abattements pour durée de détention et surtaxe
- Vacance locative en paramètre, et un test de résistance sur une baisse de loyer
- Aides à la rénovation pour un bailleur, et leur traitement fiscal
Ce qu'il ne prétend pas savoir
- L'évolution du marché : la revalorisation est une hypothèse que vous fixez
- Votre situation fiscale d'ensemble, autres revenus fonciers compris
- Le risque d'impayé quand vous ne souscrivez pas de garantie loyers impayés — l'outil vous le signale explicitement
- Un changement de législation à venir sur les régimes ou les abattements
- L'état réel du bien, qu'aucune base de données ne remplace
Aucun rendement ne se lit sans son régime fiscal. Micro-foncier, réel et LMNP amorti n'aboutissent pas au même résultat sur un même bien, et l'écart annuel se compte en milliers d'euros. C'est la raison d'être du simulateur complet.
Partir d'une annonce plutôt que d'une feuille blanche
Coller l'adresse d'une annonce suffit. Le prix, la surface, la ville et le DPE sont lus depuis l'annonce ; le prix au mètre carré du secteur vient des transactions DVF, le loyer de référence des données de l'ANIL, le budget travaux d'une estimation à partir du bâti. Chaque valeur affiche sa source, et une médiane départementale utilisée faute de donnée communale le dit au lieu de se faire passer pour une donnée locale. Vous corrigez ce que vous connaissez mieux, l'outil recalcule.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes sur le rendement locatif
Comment calcule-t-on le rendement locatif brut ?
Loyer annuel hors charges divisé par le coût total de l'opération, multiplié par cent. Le coût total, et non le seul prix affiché : il faut y ajouter les frais d'acquisition, environ 7,5 % dans l'ancien, et le budget travaux. Un bien à 180 000 € avec 13 500 € de frais et 15 000 € de travaux coûte 208 500 €, et c'est ce dénominateur qui compte. Calculer sur le prix seul gonfle le rendement de près d'un point.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le brut ne retire rien. Le net retire les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant et les frais de gestion. Le net-net retire l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux. Entre le brut affiché sur une annonce et le net-net, deux à trois points s'évaporent, parfois davantage si le régime fiscal est mal choisi.
Un bon rendement locatif, c'est combien ?
La question est mal posée, parce que le rendement ne dit rien du risque. Un rendement de 9 % s'obtient dans des communes où la revente est incertaine et la vacance longue ; un rendement de 4 % dans une métropole tendue s'accompagne d'une revalorisation et d'une liquidité qui n'apparaissent nulle part dans le calcul. Comparez plutôt l'effort mensuel que vous devrez soutenir et le capital net qu'il vous restera à l'horizon que vous vous fixez.
Le cash-flow, est-ce la même chose que le rendement ?
Non, et confondre les deux est l'erreur la plus fréquente. Le rendement mesure ce que le bien produit par rapport à ce qu'il a coûté ; le cash-flow mesure ce qui entre et sort de votre compte chaque mois, crédit inclus. Un bien peut afficher 6 % de rendement brut et vous coûter 250 € par mois pendant quinze ans, parce que la mensualité rembourse du capital, lequel n'est pas une charge mais une constitution de patrimoine.
Quel régime fiscal choisir pour maximiser le rendement net ?
Il n'y a pas de réponse générale, seulement une réponse par bien. Le micro-foncier applique un abattement de 30 % sans justificatif : simple, mais inadapté dès que les travaux ou les intérêts dépassent ce forfait. Le régime réel déduit les charges effectives et permet un déficit reportable. En meublé au réel, l'amortissement du bâti et du mobilier neutralise fréquemment l'imposition pendant plusieurs années. Le simulateur applique chacun de ces régimes au même bien et affiche l'écart en euros, année par année.
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