Quel prix pour dégager du cash-flow ?
Entrez le loyer attendu et la trésorerie que vous voulez qu'il vous reste chaque mois. La calculette rend le prix à ne pas dépasser, frais d'acquisition et mensualité de crédit compris.
Le loyer attendu
Hors charges, tel que le bail le portera.
Sans elle, les charges fixes sont estimées en part du loyer, ce qui est bien moins juste et peut déplacer le prix de plus d'un quart.
La trésorerie voulue
Ce qu'il doit rester chaque mois une fois les charges et la mensualité payées, avant impôt. Un montant négatif exprime un effort d'épargne accepté.
Le financement
Sans crédit, la question n'a pas de réponse : c'est la mensualité qui mange la trésorerie. Le taux vient du référentiel, vous n'avez pas à le saisir.
Part du prix et des frais que vous financez sans emprunter.
Allonger la durée allège la mensualité, donc relève le prix accessible.
Ce que le calcul suppose
Voici les valeurs que le calcul a ajoutées à votre saisie, et d'où elles viennent.
Les hypothèses apparaitront avec le premier résultat.
Pourquoi le crédit ne peut pas rester dehors
Le rendement est une propriété du bien : il se calcule sans emprunt, et c'est ce qui permet de comparer deux logements financés différemment. La trésorerie, elle, est une propriété du montage. Le même bien, au même prix, dégage 400 € par mois sur vingt-cinq ans et en coûte 100 sur quinze. Demander l'apport et la durée n'est donc pas un alourdissement du formulaire : sans eux, la question n'a littéralement pas de réponse.
Le calcul part du loyer encaissé, vacance déduite, et en retranche les charges que le bail ne récupère pas : taxe foncière, copropriété, assurance propriétaire non occupant, honoraires de gestion et provision pour travaux. Ce qui reste est le revenu net d'exploitation. La mensualité du prêt s'en déduit ensuite, assurance emprunteur comprise, et le solde est la trésorerie mensuelle avant impôt.
Remonter de la trésorerie au prix ne se fait pas par une division. La mensualité dépend du capital, qui dépend du coût de revient, qui dépend du prix à travers un barème d'émoluments par tranches et un forfait de débours. La calculette inverse donc le calcul numériquement, en testant des prix jusqu'à tomber sur celui qui tient exactement votre exigence, puis arrondit vers le bas : un plafond ne se dépasse pas.
Le taux retenu et les autres hypothèses
Le taux de crédit n'est pas demandé : il vient d'une grille relevée chaque semaine sur la série MIR de la Banque centrale européenne, avec un écart par durée qui reconstitue la structure par terme. L'écran affiche le taux retenu et sa date. C'est une moyenne nationale constatée, qui ignore vos revenus, votre banque et votre situation : votre offre réelle s'en écartera.
L'apport s'exprime au choix en pourcentage du coût de revient ou en euros. Il s'impute sur le coût total, frais de notaire compris, et non sur le seul prix : c'est la convention des banques, qui financent le bien et attendent que l'apport couvre au moins les frais. Plus l'apport est élevé, plus le capital emprunté baisse, donc plus le prix accessible monte à trésorerie égale.
Les charges fixes sont estimées au mètre carré lorsque la surface est connue, et en part du loyer sinon. L'écart entre les deux méthodes est important, et il grandit avec le loyer : renseigner la surface est le réglage qui rapproche le plus le résultat de la réalité de votre bien.
Ce que ce prix ne dit pas
La trésorerie calculée est celle d'avant impôt. Selon le régime — micro-foncier, réel, meublé au réel — l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux peuvent absorber une part importante du solde, voire le rendre négatif. Un cash-flow de 200 € avant impôt n'est pas un cash-flow de 200 € sur votre compte.
Le calcul raisonne sur une année de croisière, sans différé, sans travaux et sans meubles. Il suppose aussi un loyer tenu sur toute la durée : un loyer surestimé de 10 % surestime le prix maximum d'autant. Si le logement demande des travaux, leur montant vient en déduction du prix que vous pouvez offrir.
Enfin, méfiez-vous d'un prix qui suppose un rendement brut très élevé. La calculette le signale quand elle le constate : exiger une forte trésorerie avec peu d'apport conduit mécaniquement à un prix que le marché ne propose pas. Dans ce cas, le résultat utile n'est pas le prix mais l'avertissement — augmentez l'apport, allongez la durée, ou visez plus bas.
Les références officielles du moment
La mensualité du crédit suit une grille de taux par durée, bâtie sur le taux moyen des crédits immobiliers publié par la Banque de France. Ensuite, la révision annuelle du loyer est plafonnée par l'indice de référence des loyers, et le prix de l'énergie pèse sur les charges de votre locataire.