Quel prix d'achat pour ce loyer ?

Pourquoi le brut se divise et pas le net

Le rendement brut est une division : il rapporte le loyer annuel au seul prix affiché. Viser 6 % brut sur un loyer de 750 € par mois revient donc à diviser 9 000 € par 0,06, soit 150 000 €. C'est la convention des annonces, et c'est la seule que l'on puisse poser de tête.

Le rendement net ne se divise pas. Son dénominateur n'est pas le prix mais le coût de revient : prix, droits de mutation du département, émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière et débours. Ces composantes ne suivent pas le prix de façon proportionnelle — les émoluments sont dégressifs par tranches et les débours sont forfaitaires — si bien qu'aucune formule fermée ne donne le prix à partir du rendement. La calculette inverse donc le calcul numériquement, en testant des prix jusqu'à tomber sur celui qui tient exactement votre exigence.

Le numérateur change aussi. Le net part du loyer réellement encaissé, vacance déduite, et en retranche les charges que le bail ne récupère pas : taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, honoraires de gestion et provision pour travaux. C'est ce qui explique l'écart, souvent de trois points, entre le rendement affiché par une annonce et celui que l'opération produit vraiment.

Le crédit, lui, ne participe pas à la détermination du prix, et c'est volontaire : un rendement est une propriété du bien, il doit se calculer à l'identique que l'achat soit comptant ou financé sur vingt-cinq ans. La calculette le lit en revanche une fois le prix connu, pour répondre à la question suivante — mensualité, coût total du crédit, et ce qu'il reste chaque mois. Changer la durée ou l'apport déplace donc cette lecture, jamais le prix.

Les hypothèses ajoutées par la calculette

Deux champs suffisent à obtenir un prix, mais le calcul en utilise quatre de plus : la vacance locative, le taux de gestion et de provision pour travaux, les charges fixes annuelles, et les droits de mutation du département. S'y ajoutent, pour la seule lecture de la mensualité, l'apport et la durée du crédit. Ces valeurs viennent du référentiel Thervy, et l'écran les affiche en clair sous le résultat avec leur provenance. Chacune est modifiable.

Tant que le département n'est pas renseigné, les droits de mutation retenus sont la moyenne nationale. L'écart entre le département le plus doux et le plus cher dépasse un point et demi, soit plusieurs milliers d'euros sur une acquisition ordinaire : renseigner le département est le réglage qui déplace le plus le prix obtenu.

Les charges fixes sont estimées au mètre carré lorsque la surface est connue, et en part du loyer sinon. La première méthode est plus juste : indiquer la surface vaut la seconde de saisie qu'elle coûte.

Ce que ce prix ne dit pas

La mensualité et la trésorerie affichées sont celles d'avant impôt, à un taux de marché et sur une année de croisière : ni différé, ni travaux, ni meubles. Le calcul ignore par ailleurs la fiscalité, qui sépare largement un micro-foncier d'un réel ou d'un meublé, et la revente, donc la plus-value et son imposition. Un bien peut tenir le rendement visé et rester hors de portée parce que l'effort d'épargne mensuel qu'il demande dépasse ce que vous pouvez y consacrer.

Le loyer que vous saisissez est une hypothèse, pas un fait : c'est celui que vous pensez obtenir, pas celui qui est encaissé aujourd'hui. Un loyer surestimé de 10 % surestime le prix maximum d'autant. Les travaux ne sont pas comptés non plus — si le logement en demande, leur montant vient en déduction du prix que vous pouvez offrir.

Enfin, un logement classé F ou G est interdit à la location à des échéances rapprochées. Le loyer que vous projetez suppose donc un bien qui reste louable sur toute la durée de détention, ce que seule la classe énergétique permet de vérifier.